?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

25.9.2007:
Huom! Tässä postauksessa on useassa kohdassa hieman vaillinnaista/väärää tietoa. Olen käynyt aiheesta debattia Näkökulmalla tässä osoitteessa: http://www.nakokulma.net/index.php?topic=15059.0
Sieltä löytyy tuoreimmat tiedot mallista.
-------------------------------------

Heti kärkeen täytyy myöntää, että Vihersokea kukko astuu nyt alueelle, jota ei tunne hirveän hyvin - eli asuntopolitiikkaan. Tämä on kuitenkin olennaisen tärkeä politiikan osa-alue sekä talouskasvun, hyvinvoinnin että yleisen tasa-arvon vuoksi. Helsingin järjettömän kalliit asunnothan ovat yksi koko Suomen polttavimmista ongelmista ja potentiaalinen taloudellisen romahduksen syy kun alueelle ei enää muuta palveluammateissa työskenteleviä ja suuri osa rahoista menee muillakin lainojen lyhennyksiin. Varsinkin metropolialueella ongelma on myös mitä suurimmassa määrin ekologinen, kun nurmijärveläistyminen ampuu talot haulikolla pitkin maaseutua lisäten mm. autojen määrää.

Tässä blogimerkinnässä keskityn kuitenkin toiseen asuntopolitiikan osa-alueeseen, joka oikeastaan koplaa mukaan omistuspolitiikan ja verotuspolitiikan. Ehkä olisi syytä aluksi esittää ongelma sikäli kuin sen hahmotan. Se on suorastaan järjettömän suuri tuki omistusasumiselle vuokra-asumisen kustannuksella. Tässä lyhyt erittely ilmiön varjopuolista:

1. Varallisuuserojen räjähdysmäinen kasvu, kun ihmiset jakautuvat niihin, joilla on varaa kasvattaa omaisuuttaan omistusasunnon muodossa ja niihin, joiden "kohtalona" on maksaa vähistä rahoistaan kiskurimaista vuokraa.
2. Omistusasunnon ostajien "velkavankeus", järjettömän suuret lyhennykset, joiden vuoksi näiden - yleensä lapsiperheiden - elintaso laskee dramaattisesti juuri niinä vuosina kun lapset ovat nuorimmassa iässä ja rahalle eniten tarvetta.
3. Rikkaiden suhteellinen rikastuminen. Nämä voivat ostaa asuntonsa monasti suureksi osaksi käteisellä, kun köyhemmät joutuvat ottamaan kallista (okei, ei ehkä juuri nyt) lainaa jopa moneksi kymmeneksi vuodeksi. Loppuen lopuksi köyhempi maksaa samasta tuotteesta 1,5-2x enemmän kuin rikas. Kaikkista köyhin - vuokralla asuja - maksaa hieman vähemmän, mutta tämän varallisuus ei kasva mihinkään.
4. Koroista hyödyt kerää pankit.
5. Asuntojen hintaa nostaa valtion subventiot, kuten korkovähennykset. Käytännössä näiden toimien suurin hyötyjä on siis pankkisektori, koska subventiot näkyvät voimakkaasti hinnoissa (onko jollain tutkimustietoa prosenttimäärästä? Oma täysin tuulesta temmattu veikkaus on 70%) ja nostavat näin sitä rahan määrää, joka on nostettava pankeista. Valtio siis tukee mutkan kautta pankkeja. Suurin häviäjä on vuokralla asuja, jonka vuokra nousee ilman varallisuuden arvon nousua.
*Korkovähennyksissä on muistettava myös se, että ne hyödyttävät rikkaita eniten. Niiden kokohan määrittyy veroprosentin mukaan, mikä rikkailla on luonnollisesti suurin. Saattaa siis olla niin, että de facto asunnot halventuvat tämän subvention seurauksena vain rikkaille, kun taas köyhien kohdalla tuki on niin pieni, että sen seurauksena tullut asuntojen hinnannousu on sitä suurempi.

Puhtaasti taloudellisen rationaalisuuden kannalta Suomessa kannattaa aina ostaa asunto, mikäli siihen vain suinkaan on varaa. Lyhennykset ovat käytännössä - korkoja lukuun ottamatta - oman varallisuuden kartuttamista. Ja tämä varallisuus periytyy jälkipolville. Vuokralla asujan tilanne on aika lailla erilainen. Kun ei olla päästy alati nousevan omistusasuntokynnyksen yli, menee vähät varat "paikallaan pyörimiseen", eli käytännössä jonkun toisen pääoman kasvattamiseen. Tämä on jo itsessään todella ongelmallista, mutta suuret haitalliset mittasuhteet ilmiö saa, kun omistusasujat ja vuokralla asujat saavat jälkikasvua. Jos kahdella tällaisella perheellä on yksi lapsi ja vanhemmat kuolevat nuorena, voi toisella olla toiseen nähden 200 000 euron "etumatka". Jokainen ymmärtää, mitä tämä tarkoittaa taloudellisen tasa-arvon kannalta.

Pahimmillaan mennään pitkällä aikavälillä noidankehään, jossa pääoma kasaantuu omistajille ja kasvattaa entisestään asuntojen hintoja. Vuokralla asuvien perijät jäävät yhä kauemmas siitä varallisuuskynnyksestä, mikä riittää asunnon ostamiseen. Kansa jakaantuu kahtia. Itse asiassa tämä kehitys on käsittääkseni jo toteutunut ainakin Helsingissä.

Mitä asialle sitten voisi tehdä? Oma lääkkeeni on vuokralla asumisen taloudellisen kannattavuuden suhteellisen aseman parantaminen. Käytännössä tämä tarkoittaa omistusasumisen taloudellisen kannattavuuden laskemista. Tässä muutama toimenpide, jotka olisivat mielestäni perusteltuja asian korjaamiseksi:

1. Korkovähennysten vähittäinen poistaminen. Tässä on pakko pitää pitkä siirtymäaika, etteivät vastikään asunnon ostaneet kärsisi liikaa. Yksi prosentti vuodessa olisi ehkä hyvä aikataulu. Tämä laskee asuntojen hintoja pikku hiljaa, tai ainakin vähentää merkittävästi niiden nousupaineita.
2. Varallisuusvero omistusasujille. Kaikkien omistusasujien tulisi vuosittain maksaa 1% asuntonsa maksetusta (siis velkaantuneiden vähemmän) arvosta veroa valtiolle. Tällä olisi muutamia positiivisia seurauksia:
2.1. Asuntojen hinnat laskisivat jonkin verran.
2.2. Valtion verotulot nousisivat.
2.3. Käytännössä kyseessä olisi tulonsiirto pankeilta valtiolle (ja tätä kautta vuokra-asujille, kts. 3. kohta), koska pankkien korkotulot pienenisivät. Vaikutus itse omistusasujaan ei olisi välttämättä kovin radikaali.
2.4. Asuntojen hintojen laskiessa myös vuokrat laskisivat.
2.5. Suurissa asunnoissa yksin asuvat saisivat taloudellisen insentiivin muuttaa pienempään, mikä lisäisi asuntojen tarjontaa ja näin laskisi hintoja.
3. Suurin osa tämän asumisveron tuloista korvamerkittäisiin valtion(yhtiön) oman vuokra-asuntotuotannon tukemiseen. Tämä rakentaisi kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja niille paikkakunnille, joissa näitä eniten tarvitaan. Tällä hetkellä tarve on suurin Helsingissä.
4. Verohelpotuksia sellaisille asuntojen vuokraajille, jotka sitoutuvat pitkiin vuokra-aikoihin ilman oikeutta lopettaa vuokrasuhdetta. Näin vuokra-asumisesta tulisi turvallinen vaihtoehto lapsiperheille, eikä tarvitsisi kantaa huolta vuokranantajan päätöksestä lopettaa vuokrasuhde.
5. Perintöveroa ei asuntojen kohdalta ainakaan pienennetä. Perintöveron suuruudella on asunnon hinnan suhteen vahva käänteinen korrelaatio. Pitää sen sijaan keksiä muita keinoja, etteivät rintaperilliset joudu liian tukalaan asemaan puolison/vanhemman kuoltua ja joudu pakosti myymään asuntoa pois.

Nämä keinot ovat kohtalaisen radikaaleja ja kohtaisivat varmasti tulikivenkatkuista vastustusta omistusasujilta. Osaksi tämä johtuu saavutettujen etujen puolustuksesta, eli siitä että omistusasujien suhteellinen asema todellakin hieman kärsisi. Mutta käytännössä tämä aseman heikkeneminen näkyisi lähinnä kahdella tavalla. Ensinnäkin heidän tulisi maksaa pienehköä prosentin vuosittaista veroa asumisesta. Toisekseen heidän jälkeläisten suhteellinen asema heikkenisi verrattuna vuokralla asuvien jälkeläisiin.

Esitettyjen keinojen ansiot yhteiskunnan yleiselle edulle olisivat kiistattomat. Jo se, että subventiot pankeille loppuisivat olisi satojen miljoonien etu vuositasolla. Toiseksi yhä suuremmalla osalla kansaa olisi mahdollisuus laadukkaaseen asumiseen - omistusasunnossa tai vuokralla. Kolmanneksi yhteiskunnallinen eriarvoisuus vähenisi dramaattisesti kun omistamista ei enää tuettaisi niin voimakkaasti.

Kyseessä on kohtalaisen "vasemmistolainen" malli, mutta asuntopolitiikka on niin tärkeä asia ihmisille, ettei sitä voi jättää markkinoiden varaan. Julkisen vallan on tässä asiassa pidettävä "pienen ihmisen" puolta ja hieman pehmitettävä tuloerojen seurauksia häviävälle osapuolelle. Ja näistä seurauksista asuntojen kaltaisten rajallisten hyödykkeiden hinnan nousu on ehkä kipein ongelma. Varsinkin metropolialueella.
----------------------------------------------------

Miten minimoida pelaaminen asunnon arvolla?
(Näkökulman keskustelusta)

Tässä vaiheessa olisi ehkä hyvä tehdä pieni suunnanmuutos keskustelussa ja palata ehdottamani mallin sisäisiin problematiikkoihin. Näistä yksi pahimmista on se, että omistusasujilla on suuri insentiivi määrittää asuntonsa arvo mahdollisimman matalaksi, jotta heidän maksama 1% vero pienenisi. Tämä on mallin kannalta ongelma jo siksi, että vaikkapa 10% ero todellisen ja ilmoitetun arvon välillä maksaisi yhteiskunnalle arvioni mukaan vuosittain 100-300 miljoonaa euroa.

Kyse on ennen kaikkea siitä, miten todellinen ja ilmoitettu malli saadaan mahdollisimman lähelle toisiaan samalla täyttämällä seuraavat tärkeät ehdot:
1. Taloudelliset insentiivit eivät vääristy
2. Byrokratian määrä ei räjähdä käsiin
3. Ihmisten yksityisyyttä ei tarpeettomasti loukata

Käytännössä jokaisen kolmen kohdalla pitää tehdä tiettyjä myönnytyksiä, mutta ne on pidettävä mahdollisimman pieninä. Samalla on hyväksyttävä se, että ”todistustaakka” on aina yhteiskunnalla ja että on pakko hyväksyä kohtalaisen suurikin ero todellisen (toteutuneen) ja ilmoitetun arvon välillä. Tässäpä lyhyesti malli, jonka näkisin hyväksi lähtökohdaksi paremman kehittelyssä.

Omistusasujien toimet
1. Jokainen omistusasuja saa halutessaan ilmoittaa asuntonsa käyvän arvon vuosittain verottajalle. Tästä ilmoitetusta arvosta häneltä veloitetaan 1%. Samalla omistusasujalla on mahdollisuus ilmoittaa mahdollisista syistä, miksi asunto on arvokkaampi tai vähemmän arvokas kuin muut vastaavat asunnot (mm. homeongelma, repaleiset tapetit, rikkoutuneet ovet jne.). Jossei itse ilmoita arvoa, täksi määrätään postinumeroalueella toteutuneiden vastaavien asuntojen kauppojen mediaanihinta miinus 2%.
2. Ilmoitetuista arvoista luodaan julkinen rekisteri, josta jokainen voi käydä katsomassa näitä arvoja jaoteltuna vaikkapa postinumeron, huoneiden määrän, neliöiden määrän, asunnon ilmoitetun kunnon, tehtyjen remonttien ja kerrosluvun mukaan. Rekisteri ei saa yksityisyyssyistä olla liian tarkka vaan sen on tarkoitus olla ennen kaikkea apuna oman asunnon arvon määrittämisessä – sekä omistajille että byrokraateille.
3. Myös myydyistä asunnoista tehdään samankaltainen julkinen rekisteri ja kun yksityisyyden tarpeet täyttävä määrä kauppoja on syntynyt, se voidaan julkistaa. Eli mitä enemmän kauppoja tietyllä postinumeroalueella on tehty, sitä enemmän tietoja kustakin kaupasta voidaan julkistaa. Samassa palvelussa on vertailut ilmoitettujen ja toteutettujen lukujen välillä.
4. Uuden asunnon ostaja ei saa ilmoittaa asuntonsa arvoksi tiettyä prosenttilukua alempaa arvoa verrattuna toteutuneeseen kauppahintaan. Tämä arvo voisi olla vaikkapa 2/3 keskimääräisestä erosta koko maan/ postinumeroalueen toteutuneiden ja ilmoitettujen kauppojen välillä. Luvun tulee kuitenkin voida olla alempi, jottei taloudellisia insentiivejä sekoiteta (ts. jottei uuden asunnon ostoa tehdä liian kalliiksi).

Byrokraattien toimet
1. Luodaan ehkä 300 byrokraatin ryhmä valvomaan sitä, etteivät ihmiset hyväksikäytä järjestelmää.
2. Näiden tehtävänä on seuloa järjestelmästä sellaisia kohteita, joissa ilmoitettu hinta eroaa merkittävästi muiden samanlaisten ilmoitettujen hintojen keskiarvosta samalla postinumeroalueella. He katsovat myös asukkaitten mahdolliset perustelut sille, että hinta on keskimääräistä matalampi.
3. Epäilyttäviin osoitteisiin lähetetään selvityspyyntö asunnon epätavallisen alhaisesta arvosta. Tähän voidaan vastata mm. valokuvia lähettämällä. Väärennöksistä määrätään ankarat sakot. Vastaukseksi riittää myös hyväksyttävän kokoinen ilmoitetun arvon nostaminen.
4. Mikäli byrokraatti ei ole selvitykseen tyytyväinen, voi hän määrätä asunnon pakkolunastettavaksi valtiolle (ja vuokrakäyttöön) arvolla, joka toteutuneiden kauppojen arvo -5% (tai siis puolet siitä hinnasta, joka keskimäärin erottaa ilmoitetun ja toteutuneen hinnan pk-alueella). Tämä tulisi voimaan tietyn – kohtuullisen pitkän – ajan kuluessa määräyksestä.
5. Tänä aikana omistusasujalla on vielä mahdollisuus joko:
a) Nostaa ilmoitettu arvo tuohon pakkolunastushintaan (ja sitoutua siihen, että se hinta nousee seuraavat 5 vuotta pk-alueen keskimuutoksen mukaan)
b) Pyytää byrokraatti käymään asunnossa ja selvittää asia näin
c) Myydä itse asunto vapailla markkinoilla
6. Jos tämä ei auta, pakkolunastaa valtio asunnon ja sitoutuu tarjoamaan asujalle vastaavaa vuokra-asuntoa. Entisellä asujalla on kuitenkin vielä lunastuksen jälkeen kuukausi aikaa asua asunnossa ja lunastaa se valtiolta takaisin maksamalla ilmoitetun arvon ja pakkolunastushinnan erotus valtiolle.


Mielestäni tällainen malli olisi aika lähellä optimaalista pistettä noiden kolmen kipukohdan välillä. Malli ei ensinnäkään juurikaan rapauttaisi taloudellisia insentiivejä, eli ei esim. tekisi liian kalliiksi vaihtaa asuntoa jos uudesta joutuu heti ilmoittamaan kauppahinnan. Se ei myöskään loisi kohtuuttoman suurta byrokraattien armeijaa. Tuollainen 200-500 byrokraattia riittäisi luomaan merkittävän uhan väärinkäytösten varalle ja olisi todella tehokas käyttäessään tietotekniikkaa hyväkseen. Kolmanneksi malli ei merkitsisi kohtuutonta puuttumista ihmisten yksityisyyteen, koska heillä ei ole velvollisuutta päästää byrokraattia sisälle asuntoonsa ja heillä on joka vaiheessa mahdollisuudet korjata mahdolliset virheensä ilman kohtuutonta sanktiota.